Fianza de alquiler: qué es y cómo funciona

Uno de los temas que más conflictos genera en los contratos de alquiler de vivienda es el referente al pago y devolución de la fianza. Según la ley, el inquilino está obligado a entregar el importe de una mensualidad de alquiler como fianza, aunque el arrendador puede solicitar garantías adicionales y, como máximo, exigir hasta dos meses más de renta.

¿Qué es exactamente la fianza de alquiler? ¿Cuánto se debe abonar? ¿Cuándo y cómo se debe proceder a su devolución?. Estas son algunas de las cuestiones que te desvelamos a continuación.

¿Qué es la fianza del alquiler?

En el arrendamiento de viviendas, especialmente en el alquiler temporal, la fianza es una garantía que el inquilino debe entregar al arrendador al momento de firmar el contrato de arrendamiento. Esta cantidad de dinero suele equivaler a uno o dos meses de alquiler y tiene como objetivo proteger al propietario en caso de incumplimiento por parte del inquilino.

Si todo ha ido bien y no han surgido problemas durante el arrendamiento, en principio, el inquilino tiene el derecho a recuperar ese dinero en el momento de dejar la vivienda y, por lo tanto, el arrendador la obligación de devolverlo.

¿Cómo funciona la fianza en el alquiler?

La fianza actúa como una garantía frente a posibles incumplimientos o daños causados por el arrendatario. Antes de firmar un contrato de alquiler, el inquilino debe entregar al propietario un mes de renta, que será retenido hasta la finalización del arrendamiento. En caso de que no haya impagos ni desperfectos, la fianza será devuelta al inquilino al finalizar el contrato.

Sin embargo, la fianza puede ser utilizada para hacer frente a obligaciones del inquilino en determinadas situaciones, como el impago de cuotas acordadas, daños en el mobiliario o electrodomésticos que excedan el desgaste normal por el uso, o si la vivienda no se entrega en condiciones adecuadas de limpieza. En estos casos, el propietario utilizará la fianza para reparar los daños, pero deberá devolver la cantidad restante al inquilino.

En caso de disputa entre ambas partes sobre los daños o quién debe hacerse cargo de las reparaciones, el inquilino puede reclamar la fianza a través de un burofax para dejar constancia de la reclamación. Si el propietario sigue negándose a devolver la fianza, el inquilino tiene derecho a iniciar acciones legales contra él.

¿Cuánto hay que pagar de fianza en un alquiler?

En cuanto a cuántos meses de depósito se pueden requerir, es importante tener en cuenta que la ley establece que en el caso de alquileres de vivienda, se debe abonar un mes de renta como fianza. Por otro lado, para los alquileres de locales comerciales, es decir, aquellos destinados a un uso distinto a vivienda, la fianza será de dos meses de renta.

Aunque es posible acordar una cantidad mayor, este extra no se considerará como fianza, sino que deberá especificarse en el contrato como una 'garantía adicional', la cual no podrá superar el equivalente a dos mensualidades de renta.

¿Qué no se puede descontar de la garantía y la fianza de alquiler?

En el caso de incumplimiento de las condiciones mencionadas previamente, el arrendador estará obligado a devolver tanto la fianza como la garantía adicional. Por ejemplo, si la vivienda ya presentaba daños previos o si se produjeron por desgaste natural y no por un mal uso, la responsabilidad de reparación recae en el propietario, por lo que estos costes no podrán ser descontados de la fianza ni de la garantía.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece un plazo máximo para la devolución de la fianza, aunque por lo general suele ser de un mes. En cuanto a la garantía adicional, el propietario tiene un plazo de 30 días desde la entrega de llaves y el fin del contrato de alquiler para su devolución.

Devolución de la fianza del alquiler

Si el inquilino está obligado a pagar la fianza, el arrendador también está obligado a devolverla al finalizar el contrato de alquiler. En condiciones normales, si la vivienda se ha utilizado correctamente y no hay incumplimientos del contrato ni daños atribuibles al inquilino, este tiene derecho a recuperar la fianza. Sin embargo, ¿qué se considera una situación normal?. La interpretación de esto puede causar desacuerdos entre el arrendador e inquilino al momento de abandonar la vivienda.

Para definir este concepto, podemos referirnos al artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece las reparaciones que corresponden al arrendador para mantener la vivienda en condiciones habitables. En caso de que el daño no sea responsabilidad del inquilino, el arrendador no puede negarse a devolver la fianza. Asimismo, si hay daños menores por el uso normal de la propiedad, la responsabilidad de repararlos recae en el arrendatario, especialmente los relacionados con el desgaste por el uso cotidiano.

¿Es legal pedir dos meses de fianza?

Para el arrendamiento de una vivienda habitual, solicitar dos meses de fianza es ilegal según la ley. La normativa establece que únicamente se puede exigir el pago de una mensualidad en efectivo como depósito. En el caso de arrendamientos diferentes a viviendas, como locales comerciales, sí es posible requerir dos meses de fianza.

Además del depósito, el arrendador podría pedir una garantía adicional para asegurarse de que el inquilino cumpla con sus obligaciones. Esta garantía no podrá superar en ningún caso los dos meses de renta. Por lo tanto, combinando la fianza y la garantía adicional, se podría llegar a un total de tres meses de renta. En Homes2Rent somos expertos en ofrecerte pisos de alquiler temporal en Madrid seguros y con todo en perfecto estado.