Las cláusulas más comunes en contratos de alquiler en Madrid

Homes2Rent 17 jul. 2023 Like

Si eres dueño de un inmueble y quieres alquilarlo, es fundamental que conozcas las cláusulas del contrato de alquiler más comunes. Disponer de un contrato claro es fundamental para proteger los intereses de ambas partes y evitar problemas futuros. Antes de nada, es importante que sepas que, aunque el contrato verbal es válido en España, es muy aconsejable que el pacto verbal se refleje por escrito.

En este sentido es importante que te asegures de incluir todas las cláusulas importantes en el contrato de alquiler. En este artículo te contamos cuáles son y qué detalles deben contener. ¡Toma nota!.

¿Cuáles son las cláusulas más comunes en contratos de alquiler en Madrid?

Aunque los contratos de alquiler pueden variar según las circunstancias y las partes involucradas, hay algunas cláusulas comunes que suelen estar presentes en los contratos de alquiler en Madrid. Pero antes de pasar a la acción con las cláusulas, hay que asegurar que la redacción del contrato de alquiler es clara y comprensible. Esta premisa incluye que el contrato cumpla con las leyes y regulaciones vigentes en Madrid. También es importante proporcionar una copia del contrato al inquilino para que lo revise y lo comprenda completamente antes de firmar.

Identificación de las partes

Esta cláusula establece la identidad completa del arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino), incluyendo sus nombres, direcciones y detalles de contacto. Es importante que la descripción de la propiedad sea lo más detallada y precisa posible para evitar malentendidos o disputas futuras.

Siempre es recomendable incluir fotografías del estado actual de la propiedad como parte de la documentación del contrato. Asimismo, se debe permitir que el inquilino visite la propiedad antes de firmar el contrato para que esté completamente informado sobre su estado y características. A continuación detallamos qué tiene que incluir el apartado de identificación de las partes.

Identificación del arrendador: En esta cláusula, se detalla la información completa del arrendador o propietario del inmueble. Esto incluye el nombre legal o razón social, número de identificación fiscal (NIF o CIF), dirección postal, dirección de correo electrónico y número de teléfono de contacto. Si el propietario es una empresa o entidad, también se deben incluir los datos de registro correspondientes.
Identificación del arrendatario: De manera similar a la identificación del arrendador, aquí se incluirá toda la información relevante sobre el arrendatario o inquilino. Esto incluye su nombre completo, número de identificación fiscal (NIF o CIF) si es una empresa, dirección postal, dirección de correo electrónico y número de teléfono.
Representación y capacidad: Es importante que ambas partes declaren que tienen la capacidad legal para celebrar el contrato. El arrendador debe declarar que es el legítimo propietario del inmueble o que está autorizado a actuar en su nombre, mientras que el arrendatario debe declarar que es una entidad legalmente establecida o una persona física con la capacidad de celebrar un contrato de alquiler.
Contacto de emergencia: Puede ser útil incluir un contacto de emergencia para ambas partes. En caso de que surjan situaciones inesperadas, como problemas con la propiedad o el pago del alquiler, este contacto de emergencia será una forma rápida de comunicarse y resolver los problemas.
Datos bancarios: Es común que el arrendador solicite los datos bancarios del inquilino para establecer la forma de pago del alquiler mensual. Esto incluiría el número de cuenta bancaria y la entidad bancaria correspondiente.
Notificaciones y comunicaciones: Esta cláusula establece la forma en que las partes se comunicarán entre sí durante la vigencia del contrato. Puede ser a través del correo postal, correo electrónico o cualquier otro medio acordado mutuamente.

Descripción de la propiedad

La cláusula de descripción de la propiedad en un contrato de alquiler es fundamental para establecer de manera precisa las características y condiciones de la propiedad que será arrendada. Debe incluir una descripción detallada de la propiedad que se va a alquilar, incluyendo la dirección completa y detalles específicos sobre la vivienda, como el número de habitaciones, baños y cualquier característica relevante.

A continuación, se detallan los puntos más comunes que suelen incluirse en esta cláusula:

Dirección completa: Se debe proporcionar la dirección completa de la propiedad que se va a alquilar, incluyendo el nombre de la calle, número, piso y puerta, si corresponde.
Tipo de inmueble: Especifica si la propiedad es una casa, apartamento, piso, estudio, local comercial u otro tipo de inmueble.
Dimensiones: Se pueden incluir las dimensiones aproximadas de la propiedad, como metros cuadrados (m²) o el número de habitaciones y baños.
Características internas: Detalla las características específicas de la propiedad, como la distribución interna, número de habitaciones, baños, cocina, sala de estar, balcón, terraza, etc.
Amueblado o sin amueblar: Indica si la propiedad se alquila amueblada o sin amueblar. En caso de estar amueblada, también se pueden incluir detalles sobre los muebles y electrodomésticos disponibles.
Equipamiento: Si la propiedad cuenta con equipamiento especial, como electrodomésticos, aire acondicionado, calefacción, entre otros, es importante mencionarlo en esta cláusula.
Acceso y servicios comunes: Describe el acceso a áreas comunes o servicios que puedan estar disponibles para el inquilino, como ascensor, zonas de aparcamiento, áreas recreativas, etc.
Estado y condiciones: Esta cláusula debe incluir una descripción detallada del estado actual de la propiedad y cualquier condición especial que deba ser considerada por el inquilino.
Reparaciones necesarias: Si existen reparaciones o mejoras pendientes, es importante que estén especificadas en el contrato antes de la firma.
Inventario de bienes: En caso de alquilar una propiedad amueblada, se puede incluir un inventario de los muebles y electrodomésticos presentes en la propiedad.
Restricciones: Si hay restricciones de uso en la propiedad, como no permitir mascotas, realizar modificaciones estructurales o ciertas actividades, es fundamental que estén claras en esta cláusula.
Seguros y responsabilidades: Especifica si el inquilino debe contratar algún tipo de seguro para cubrir daños o responsabilidades mientras ocupa la propiedad.

Duración del contrato

La cláusula de "Duración del contrato" en un contrato de alquiler es esencial, ya que establece el período de tiempo durante el cual el inquilino ocupará la propiedad y el tiempo que el arrendador se compromete a mantener la propiedad disponible para su uso. Puede ser un contrato de arrendamiento a corto plazo o a largo plazo, dependiendo de las necesidades de ambas partes. Aquí están las cláusulas más comunes relacionadas con la duración del contrato.

Plazo de duración: Esta cláusula especifica el plazo o período de tiempo exacto durante el cual el contrato de alquiler estará en vigor. Puede ser un contrato a corto plazo, por ejemplo, de seis meses o un año, o a largo plazo, como varios años.
Fecha de inicio y finalización: Se establece la fecha exacta en que el contrato de alquiler comenzará a tener efecto y la fecha en que finalizará. Ambas fechas deben ser claramente indicadas para evitar confusiones.
Renovación automática: Si el contrato permite la renovación automática, se debe especificar bajo qué condiciones y con cuánto tiempo de antelación se debe notificar a la otra parte sobre la intención de renovar o no el contrato.
Condiciones para rescisión anticipada: Esta cláusula describe las condiciones bajo las cuales cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato antes de que expire el plazo acordado. Puede incluir el pago de una indemnización, un aviso previo o ambas opciones.
Prórroga del contrato: En caso de que ambas partes estén de acuerdo en extender el contrato al finalizar el período original, esta cláusula debe especificar los términos y condiciones para la prórroga.
Opción de compra: Si existe una opción de compra o derecho preferencial de compra incluido en el contrato de alquiler, se deben detallar los términos y condiciones de esta opción.
Modificación de plazos: Se establece cómo se pueden realizar modificaciones o cambios en los plazos del contrato, y bajo qué condiciones estas modificaciones serían válidas.

Monto del alquiler y forma de pago

Aquí se especifica el monto del alquiler mensual o periódico acordado, así como el método de pago y la fecha límite para realizar los pagos. Es crucial, ya que establece los términos financieros del arrendamiento. Aquí están las cláusulas más comunes relacionadas con el monto del alquiler y la forma de pago.

Monto del alquiler: Esta cláusula especifica el monto total del alquiler que el inquilino debe pagar al arrendador en cada período acordado (por ejemplo, mensual, trimestral o anual). Se debe indicar si el precio del alquiler incluye gastos adicionales (agua, electricidad, gas, comunidad, etc.) o si estos gastos son adicionales al monto del alquiler.
Fecha de vencimiento: Se establece la fecha límite para que el inquilino realice el pago del alquiler. Es común que esta fecha sea el primer día de cada mes, pero puede ser acordada de mutuo acuerdo entre ambas partes.
Forma de pago: En esta cláusula, se especifica la forma en que el inquilino debe realizar el pago del alquiler. Puede ser a través de transferencia bancaria, domiciliación bancaria, pago en efectivo o mediante otro método acordado.
Divisa: Si el alquiler se pacta en una divisa distinta al euro, esta cláusula establecerá la moneda en la que se realizará el pago y cómo se calculará el monto en euros según el tipo de cambio aplicable.
Actualización del alquiler: En contratos de alquiler a largo plazo, es posible que se incluya una cláusula que establezca cómo se actualizará el monto del alquiler con el tiempo. Esto podría ser a través de un aumento anual vinculado a la inflación u otro índice, o mediante un acuerdo de revisión entre ambas partes.
Gastos adicionales: Si el alquiler no incluye todos los gastos (como agua, electricidad, gas, comunidad, etc.), se deben especificar aquí los gastos adicionales que el inquilino deberá asumir y cómo se realizarán los pagos correspondientes.
Mora y penalizaciones: En caso de retraso en el pago del alquiler, esta cláusula puede establecer los intereses moratorios que se aplicarán y las penalizaciones por incumplimiento.
Depósito o fianza: Aunque no forma parte directamente de esta cláusula, es común que el contrato de alquiler establezca el monto de la fianza o depósito que el inquilino debe pagar al inicio del contrato. Esta suma se detalla en otra sección del contrato y suele ser una cantidad equivalente a uno o dos meses de alquiler, que se utilizará para cubrir posibles daños o incumplimientos.

Fianza o depósito

La cláusula de fianza o depósito en un contrato de alquiler es una de las más importantes para proteger los intereses tanto del arrendador como del arrendatario. Esta cláusula establece la cantidad de dinero que el inquilino debe pagar al inicio del contrato como garantía para cubrir posibles daños a la propiedad o impagos de alquiler al finalizar el contrato. Aquí están los aspectos más comunes relacionados con la fianza o depósito en esta cláusula.

Monto de la fianza o depósito: Esta cláusula debe especificar la cantidad exacta de dinero que el inquilino debe pagar como fianza o depósito al inicio del contrato. En España, la cantidad suele equivaler a una mensualidad o dos mensualidades de alquiler, pero puede variar según el acuerdo entre las partes.
Finalidad del depósito: Se debe establecer claramente que el depósito se utilizará como garantía en caso de daños a la propiedad o impagos de alquiler por parte del inquilino.
Plazo de devolución: La cláusula debe indicar cuándo y cómo se devolverá el depósito al inquilino al finalizar el contrato, una vez que se hayan deducido los gastos o daños pertinentes. En España, generalmente, el plazo máximo para devolver la fianza es de 30 días desde la entrega de las llaves, salvo que se haya acordado un plazo diferente.
Causas para retención: Es importante detallar las circunstancias en las cuales el arrendador puede retener total o parcialmente el depósito. Esto puede incluir reparaciones por daños a la propiedad que excedan el desgaste normal, pagos de alquiler pendientes, gastos de limpieza necesarios, etc.
Inventario de bienes: Si el contrato incluye una lista de muebles, electrodomésticos u otros bienes presentes en la propiedad, la cláusula puede indicar que el inquilino debe dejar todos estos elementos en buen estado al finalizar el contrato para recibir la devolución íntegra del depósito.
Rendimiento de intereses: En algunos casos, puede establecerse si el depósito generará intereses a favor del inquilino durante la duración del contrato.

Gastos y suministros

La cláusula de "Gastos y suministros" en un contrato de alquiler es relevante para establecer quién asumirá los diferentes gastos asociados a la propiedad durante la vigencia del contrato. En ella, se detallan los gastos que cada parte asumirá, como los gastos de comunidad, impuestos, servicios públicos (agua, electricidad, gas).

Gastos de comunidad: Se establece quién será responsable de pagar los gastos de comunidad, que incluyen los costos de mantenimiento y servicios comunes en un edificio o urbanización (limpieza, jardinería, ascensor, etc.). En muchos casos, el inquilino asume estos gastos.
Gastos de servicios públicos: Esta cláusula indica quién será responsable de los gastos de servicios básicos como agua, electricidad y gas. Generalmente, estos gastos son asumidos por el inquilino.
Impuestos municipales y tasas: Especifica quién pagará los impuestos locales relacionados con la propiedad, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basuras. En la mayoría de los casos, el inquilino no tiene la obligación de pagar estos impuestos, ya que son responsabilidad del propietario.
Otros gastos: En algunos casos, puede haber otros gastos asociados a la propiedad, como seguros, gastos de mantenimiento específicos o cuotas de servicios adicionales. Estos gastos también se detallarán en esta cláusula, junto con la parte responsable de su pago.
Límite en aumentos de gastos: En contratos a largo plazo, puede incluirse una cláusula que establezca un límite en el aumento de ciertos gastos, como el alquiler, gastos de comunidad o servicios públicos, para proteger al inquilino de aumentos excesivos durante la vigencia del contrato.

Mantenimiento y reparaciones

Se indica quién es responsable del mantenimiento y las reparaciones de la propiedad. En general, el arrendador es responsable del mantenimiento general, mientras que el inquilino es responsable de daños causados por su uso. Aquí están las cláusulas más comunes relacionadas con este tema:

Mantenimiento general: Esta cláusula especifica las tareas de mantenimiento general que el inquilino debe realizar para mantener la propiedad en buenas condiciones, como la limpieza regular, el cuidado del jardín (si aplica), entre otros.
Reparaciones menores: Se establece qué tipo de reparaciones menores son responsabilidad del inquilino y cómo deben ser reportadas y solucionadas. Esto puede incluir pequeñas reparaciones de electrodomésticos o arreglos menores en la propiedad.
Reparaciones estructurales: En esta cláusula, se detalla qué tipo de reparaciones estructurales o de gran envergadura son responsabilidad del arrendador y cómo se deben manejar.
Notificación de problemas: Se establece el procedimiento que el inquilino debe seguir para notificar al arrendador sobre cualquier problema o avería que surja en la propiedad.
Acceso para reparaciones: Esta cláusula establece cuándo y cómo el arrendador o sus representantes pueden acceder a la propiedad para realizar reparaciones necesarias.
Gastos de reparaciones: Se especifica quién será responsable de cubrir los gastos de las reparaciones, ya sean menores o estructurales. Por lo general, las reparaciones estructurales son responsabilidad del arrendador, mientras que las reparaciones menores pueden ser responsabilidad del inquilino.
Tiempo de respuesta: En algunos contratos, se puede incluir un tiempo de respuesta específico para que el arrendador realice las reparaciones necesarias después de haber sido notificado.
Reembolso de gastos: Si el inquilino realiza reparaciones menores por su cuenta, esta cláusula puede detallar cómo se reembolsarán los gastos incurridos, si corresponde.

Uso de la propiedad

El uso de la propiedad deber estar detallado en el contrato de alquiler, ya que establece las condiciones y restricciones sobre cómo el inquilino puede utilizar la propiedad arrendada. Es importante que ambas partes estén de acuerdo con las restricciones y condiciones de uso de la propiedad antes de firmar el contrato. ¡Toma nota de qué clausulas deben incluirse en relación al uso de la propiedad!.

Residencial o comercial: En esta cláusula se especifica si la propiedad será utilizada con fines residenciales, comerciales o ambos. Si es exclusivamente residencial, se puede establecer que el inquilino no podrá realizar actividades comerciales en la propiedad.
Prohibición de subarrendar: Esta cláusula establece si el inquilino tiene permitido subarrendar la propiedad a terceros. En muchos casos, el subarriendo está prohibido sin el consentimiento previo por escrito del arrendador.
Uso para actividades específicas: Si se quiere limitar el uso de la propiedad a ciertas actividades específicas, como evitar actividades ruidosas o molestas, se debe establecer en esta cláusula.
Mascotas: Esta cláusula puede prohibir o permitir el alojamiento de mascotas en la propiedad. En caso de permitir mascotas, pueden establecerse ciertas restricciones, como el tamaño o el tipo de animal.
Prohibiciones adicionales: Se pueden incluir otras prohibiciones, como la no realización de obras o modificaciones estructurales sin el consentimiento del arrendador, no realizar actividades ilegales o no utilizar la propiedad para fines inmorales.
Cumplimiento de normativas: Se establece que el inquilino debe cumplir con todas las normativas y regulaciones aplicables, tanto municipales como estatales, durante la ocupación de la propiedad.
Actividades comerciales: Si se permite el uso de la propiedad con fines comerciales, se pueden especificar las actividades comerciales permitidas y cualquier requisito adicional relacionado con el cumplimiento de licencias o permisos.
Normas de convivencia: En el caso de propiedades en edificios o urbanizaciones, se puede incluir una cláusula que establezca normas de convivencia para garantizar un ambiente armonioso entre los vecinos.

Cláusula de rescisión anticipada

Esta cláusula describe las condiciones bajo las cuales cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato antes de que finalice el plazo acordado. Por lo general, implica un aviso previo y, en algunos casos, puede requerir una indemnización.

Aviso previo: Esta cláusula indica el período de tiempo de aviso que la parte que desea rescindir el contrato debe proporcionar a la otra parte. Por lo general, esto puede ser de un mes o más, aunque puede variar según lo acordado entre las partes.
Causas para rescisión: Se deben especificar las causas válidas para la rescisión anticipada del contrato. Algunas causas comunes pueden ser la necesidad del arrendador de recuperar la propiedad para uso personal, incumplimientos graves por parte del inquilino o venta de la propiedad, entre otras.
Indemnización: En algunos casos, se puede establecer una indemnización que la parte que rescinde el contrato debe pagar a la otra parte en caso de rescisión anticipada. Esta indemnización puede compensar posibles pérdidas o inconvenientes causados por la terminación anticipada del contrato.
Derechos y responsabilidades posteriores: La cláusula puede detallar los derechos y responsabilidades de ambas partes después de la rescisión anticipada, como la devolución de la fianza, el desalojo y las reparaciones necesarias.
Mútuo acuerdo: Si ambas partes están de acuerdo en la rescisión anticipada, la cláusula puede establecer que la rescisión se realizará por mutuo acuerdo sin la necesidad de proporcionar un aviso previo.
Fuerza mayor: En algunas ocasiones, la cláusula puede incluir una disposición sobre rescisión por fuerza mayor, en caso de que eventos imprevistos o situaciones excepcionales impidan el cumplimiento del contrato.

Estado de la propiedad

Esta cláusula detalla el estado de la propiedad al momento de la entrega de las llaves al inquilino y puede incluir un inventario de los elementos presentes.

Descripción del estado: Se debe proporcionar una descripción detallada del estado actual de la propiedad, incluyendo las condiciones de las paredes, suelos, techos, puertas, ventanas y cualquier otra característica relevante.
Funcionamiento de los equipos: Si la propiedad cuenta con equipos o electrodomésticos, se debe indicar si están en buen estado de funcionamiento.
Reparaciones pendientes: Si hay reparaciones o mejoras pendientes en la propiedad, se deben mencionar en esta cláusula y acordar quién será responsable de realizarlas antes del inicio del contrato de alquiler.
Limpieza: Se debe especificar si la propiedad se entregará al inquilino completamente limpia y en buen estado de limpieza, o si el inquilino es responsable de realizar la limpieza inicial.
Inventario: Si la propiedad se alquila amueblada, se puede incluir un inventario detallado de los muebles y electrodomésticos que se entregan al inquilino. El inventario ayudará a verificar el estado de los bienes al finalizar el contrato.
Fotos o vídeo: Es útil adjuntar fotos o un vídeo que muestre el estado de la propiedad al momento de la entrega de las llaves, lo que servirá como referencia visual para futuras comparaciones.
Firma del inquilino: Es importante que el inquilino revise y esté de acuerdo con la descripción del estado de la propiedad antes de firmar el contrato, para evitar malentendidos sobre el estado inicial de la vivienda.

Renovación del contrato

Si el contrato es a largo plazo, esta cláusula explicará los términos y condiciones para renovar el contrato al final del período inicial. Se trata de un aspecto relevante como cláusula de contrato de alquiler cuando ambas partes desean extender la duración del contrato una vez que ha llegado a su término inicial.

Opción de renovación: Esta cláusula establece si el contrato de alquiler incluye una opción para que el inquilino renueve el contrato al finalizar el plazo acordado. Si se incluye esta opción, se deben especificar los términos y condiciones bajo los cuales el inquilino puede ejercer su derecho a la renovación.
Notificación de intención: La cláusula debe indicar con cuánta antelación antes de que finalice el contrato vigente el inquilino o el arrendador deben notificar su intención de renovar o no renovar el contrato.
Condiciones de renovación: Se deben establecer las condiciones que deben cumplirse para que se lleve a cabo la renovación del contrato. Por ejemplo, el inquilino puede estar obligado a estar al corriente en los pagos de alquiler y cumplir con todas las obligaciones contractuales para ser elegible para la renovación.
Actualización del alquiler: En caso de renovación, se puede incluir una cláusula que establezca si el monto del alquiler se mantendrá igual o si se ajustará de acuerdo con algún índice de referencia, como la inflación o el mercado de alquiler.
Duración de la renovación: La cláusula debe establecer la duración del nuevo período de alquiler si se renueva el contrato. Puede ser por un período similar al contrato original o por uno diferente, como un año o varios años más.
Firma del nuevo contrato: En algunos casos, se puede requerir que ambas partes firmen un nuevo contrato de alquiler para el período de renovación.
Negociación de términos: Si el contrato no incluye una opción de renovación automática, ambas partes pueden acordar negociar los términos de la renovación más adelante y bajo qué condiciones.

Recuerda que un contrato de alquiler bien redactado protege los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino, lo que brinda seguridad y tranquilidad a ambas partes durante la vigencia del acuerdo. En Homes2Rent somos especialistas en la gestión del alquiler. Nos ocupamos de todo el proceso de alquiler de la vivienda para que el propietario saque el máximo rendimiento a su propiedad.

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